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Que tenemos que tener en cuenta a la hora de Comprar una Vivienda

Tenemos que pensar que conseguirlo la mayoría de ocasiones requiere una dosis de paciencia y determinación.

Escoje un buen Asesor Inmobiliario.

Pero sobre todo, sentido común. Comprar una vivienda es para muchas personas es la inversión más importante de su vida.

Un paso que, inevitablemente, determina y condiciona nuestra vida a corto, medio y largo plazo.

Querer no siempre es poder. Pero si conoces el camino que te separa de tu destino, llegar será más fácil. Y seguro.

Para algunos una aventura, para otros un sueño y para la gran mayoría, una experiencia abrumadora que puede desestabilizar incluso hasta los más previsores.

La Duda no solo es normal, sino que también es saludable. Por eso, en la -aparentemente- inexpugnable jungla financiera, saber es poder.

Conocer el proceso y anticiparse en cada fase es vital para que el cuento de la compraventa tenga un feliz desenlace.

Para no perderse por el camino, lo esencial es ajustarse a las posibilidades.

Y si en el viaje te acompaña un Agente Inmobiliario, mucho mejor, pues comprar no es una decisión fácil.

Es la decisión: contar con los detalles, aprovechar las oportunidades y entender la letra pequeña es básico para reducir dolores de cabeza y llegar a la meta sin contratiempos. Lo más rentable -y saludable- es poder disponer del 20% de ahorros, como mínimo, para hacer frente a la compra. 

Deberías detenerte y hacerte estas preguntas

1. ¿Puedo comprar?

No son buenos tiempos para el alquiler. Cada día el precio de los alquileres son mas elevados » se paga menos de Hipoteca que de Alquiler «. Al menos en las grandes ciudades.

La compra, sin embargo, sigue al alza favorecido por unos tipos de interés bajos que parece que han venido para quedarse.

¿Es el mejor momento para comprar? 

Puede. Pero la pregunta debe ser otra: ¿es también tu mejor momento? Conocer la situación financiera de la unidad familiar es el primer paso primordial.

Comprar requiere prudencia y capacidad de análisis que nos ayude a decidir en un momento en el que dudar será la tónica común.

No sólo debemos tener en cuenta los ingresos actuales y necesidades inmediatas, sino prever futuros gastos que puedan hacer menguar la entrada de ingresos (coche, estudios, hijos…). 

2. ¿Es la casa de mis sueños?

Distribución, ubicación, servicios más cercanos…En la medida de lo posible, escoge una vivienda que, además de gustarte, tenga capacidad de revalorizarse en el futuro (y asi ser la casa de los sueños de otros).

Conoce la propiedad por la que estás interesado también ‘por dentro’.

Tu Agente Inmobiliario te podrá facilitar datos del Registro de la Propiedad o del Catastro para averiguar si tiene cargas financieras o posibles afectaciones urbanísticas, que pudieran ocasionar problemas en el futuro.

También es fundamental conocer su valor real de mercado antes de fijar el precio de compra, pues cuando solicitamos una hipoteca se estima en función de su valor real, no del pactado. 

3. Hipoteca: ¿cuánto debo destinar?

La mayoría de expertos señala en un 35% el porcentaje máximo del sueldo en ingresos que se debería destinar a la financiación de una casa o hipoteca.

Así la salud de la economía doméstica no se resiente y puede hacer frente a posibles imprevistos y gastos recurrentes.

Una vez conoces el importe máximo que puedes destinar a la compra, asegúrate de que el valor de la propiedad se ajusta a tus posibilidades financieras (y no al revés). 

La mayoría de expertos señala en un 35% el porcentaje máximo del sueldo o ingresos que se debería destinar a la financiación de una vivienda 

4. ¿Qué tipo de hipoteca elijo?

Es el momento de estudiar en profundidad el mercado hipotecario para indentificar el crédito que se ajusta más a tus necesidades.

Superada la fiebre del ‘tipo variable’, una oleada de visión previsora está animando cada vez más a comprar hipotecas a tipo fijo.

Los compradores no quieren más sustos y se decantan cada vez más por esta modalidad para protegerse de las posibles subidas del euribor que, aunque en porcentajes muy bajo, ya muestra cierto empuje al alza. 

5. ¿Cuánto cuesta comprar?

En efecto, comprar cuesta dinero.

¿Cuáles?

Deberemos de diferenciar 2 tipos de gastos.

  • Los gastos de la compraventa
  • Los gastos de la hipoteca

Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda.

Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma.

Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2020:

Los gastos de la compraventa

La notaría

Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría.

Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios.

En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.

Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Los impuestos vinculados a la compraventa

El comprador de una vivienda también debe tener unos ahorros extra para pagar impuestos, aunque la cuantía siempre dependerá del precio de la vivienda y como hemos mencionado con anterioridad si es nueva o de segunda mano.

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2020 asciende al 10%.

En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). 

Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada Comunidad autónoma. 

 En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. 

No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos.

Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Los gastos en el caso de tener que solicitar un Préstamo Hipotecario

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder.

De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo.

En 2020, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. 

La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización. 

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) 

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces. 

Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites.

Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco. 

Otro gasto a tener en cuenta son los honorarios de la notaría, necesarios para la confección de la escritura y que, salvo excepciones, son asumidos por el comprador.

También hemos de contar con los gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad. Los compradores se decantan cada vez más por los tipos fijos.

6. ¿Tienes ahorros?

Un aspecto fundamental: tus ahorros.

«Por lo general, el préstamo al que puedes acceder cuando acudes al banco no ha de superar el 80% del valor de la propiedad «

Existen excepciones, créditos y filigranas financieras que pueden permitirte superar este porcentaje. 

No obstante, lo más rentable -y saludable- es poder disponer del 20% de ahorros, como mínimo, para hacer frente a la compra.

Pedir más dinero (que no tenemos) implicará asumir una deuda mayor y mayor riesgo. Cuantos más ahorros, menores serán los intereses. 

7. ¿Y ahora qué? El contrato de arras

No es obligatorio, pero es realmente útil cuando el comprador no puede realizar la compra de manera inmediata (por ejemplo, si está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario).

Debe ser el reflejo real y fidedigno de todos los aspectos y detalles pactados: precio, fecha de entrega, vigencia del contrato, posibles cargas, justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y obligaciones fiscales derivadas de la compraventa.

8. Escrituras: final del trayecto

Estos son los procesos para la compra de una vivienda en general, y en el ‘papeleo’ en particular, contar con asesoramiento profesional es una garantía de tranquilidad.

El papel del Agente Inmobiliario se hace indispensable para traducir y ayudarnos a comprender aspectos técnicos que, de otro manera, podrían escaparse y suponer un dolor de cabeza innecesario.

Leído y firmado ante notario, toca inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, el final del trayecto de una aventura que justo empieza en ese momento. 

«La compra de una casa no es ciencia exacta.»

Más bien al contrario, su naturaleza es compleja.

Existen tantos procesos de compra como propiedades y propietarios. Casos y casuísticas en las que, en ocasiones, se mezcla desinformación y desconocimiento.

Saber qué esperar durante el proceso de compra es básico para no desesperar: qué hacer y qué no hacer, en definitiva.

Si seguimos unas determinadas pautas nos aseguraremos de disfrutar del nuevo hogar en las mejores condiciones