Se conoce como cargas de una vivienda, a las obligaciones económicas que pesan sobre ella, es decir, pagos que no se han efectuado aún o que se deben.
Si el propietario no ha finalizado los pagos antes de ponerla a la venta, las cargas se pueden transmitir al comprador.
Con lo cual, es muy importante saber si el propietario no las ha liquidado con anterioridad, pues si así fuera tendría que satisfacerlas o pactar una solución acorde a ambas partes.
¿Cómo conocer si una vivienda tiene algún tipo de carga?
Cuando estamos interesados en una vivienda, uno de los datos más importantes a conocer es si la vivienda tiene cargas y/o grabamenes.
En ocasiones al propietario, no le interesará notificar al futuro comprador que la vivienda que quiere vender tiene pagos pendientes, porque esto seguramente podría entorpecer la compra-venta.
Si estas asesorado por un Agente Inmobiliario esta información debería proporcionarla con antelación al interesado.
Una vez la figura del Agente Inmobiliario es muy importante en la gestión de compra-venta.
Sin embargo, será tarea del comprador asegurarse de que la vivienda está libre de cargas.
Para saber si la casa tiene algún tipo de carga o grabamen, habrá que dar los siguientes pasos:
1. Pedir la nota simple del inmueble
Con la nota simple se comprueba la titularidad del inmueble y las características de la misma, pero además, sirve para saber el estado de la casa en cuanto a hipotecas, embargos o afecciones fiscales.
Este documento se obtiene en el Registro de la Propiedad o desde la web del Colegio de Registradores.
2. Hablar con el presidente de la comunidad
Es importante conocer si hay algún tipo de embargo o pago pendiente en la comunidad de propietarios.
Para eso, hay que hablar con el presidente de la comunidad, para que nos diga quién es el administrador y así éste facilitarnos el certificado de corriente de pagos.
3. Pedir recibos y justificantes de pago al propietario.
Para comprobar que la casa está al corriente de pago de los tributos municipales, como por ejemplo del IBI, se deberá pedir los justificantes y recibos al vendedor.
Tipos de cargas en inmuebles
Una vez realizado los puntos anteriores, podríamos encontrar varias tipo de cargas.
Para que sepas que se ha de hacer en cada caso y cómo se ha de actuar según el tipo de carga, a continuación te las explicamos una por una:
Cargas registrales
Las cargas registrales son aquellas que se pueden comprobar yendo al Registro de la Propiedad y pidiendo la nota simple.
Son totalmente públicas y las puede consultar todo el mundo, tenemos que liquidar una tasa en el Registro de la Propiedad.
Hipotecas
Esta es la carga más habitual, pues normalmente todo el mundo pide una hipoteca para comprar una casa.
Si en el momento de querer comprar una casa, ésta sigue teniendo una hipoteca por pagar se nos plantean 3 opciones:
- Que el propietario cancele la hipoteca antes de la compra, es decir, que pague la cantidad de dinero que falta para acabar la hipoteca.
- Retener del precio de la vivienda en venta la cantidad que aún está pendiente de pago de la hipoteca y que la cancelación pase a manos del comprador.
- Cancelar la hipoteca en el momento de la compraventa. La mayoría de las veces se hace así. Una vez pactado el precio de venta, el día de la firma de la compra-venta en la Notaria asiste un procurador de la entidad bancaria donde esta la hipoteca deudora y se le entrega un talón por el importe pendiente, en ese momento el Notario dará fe que la hipoteca esta liquidada. Habrá otro talón para el propietario con la parte restante.
- Subrogar la hipoteca con el consentimiento de la entidad acreedora.
Nota marginal de ejecución hipotecaria
Si existe una nota marginal de ejecución hipotecaria significa que el banco va a proceder a quedarse con la hipoteca por impago.
Con lo cual, antes de comprar una vivienda hay que solicitar una cancelación de la ejecución, que a posteriori tendrá que ser aprobada por un juez, para el vendedor acabe de pagar lo que falta y así proceder a hacer el contrato de compraventa.
Usufructos y servidumbres
Esta carga no implica pagos, pero sí restricciones de la vivienda.
Se tratan de derechos que pueden tener otras personas que no son los propietarios sobre la vivienda.
Un ejemplo seria, una vivienda que esta alquilada y si se compra con un arrendador, se deberá respetar el contrato de alquiler hasta su finalización.
También hay veces que el uso de la vivienda esté limitado como por ejemplo con usufructo y eso impida disfrutar de la casa en su totalidad.
Hasta que no se elimine y cancele esta carga, la vivienda quedará limitada.
Anotación de embargo
Cuando el vendedor tiene una deuda con terceros y está pendiente de un procedimiento judicial, los bienes del vendedor serán garantía para el pago de la deuda.
Esto quiere decir que si la deuda y dicho embargo está inscrito en el Registro de la Propiedad. Y antes de vender la casa no se cancela, este impago quedaría vinculado a los futuros propietarios, es decir, al comprador.
Cuando esto pasa, hay una opción de descontar del precio de la vivienda la deuda que hay pendiente, siempre y cuando se consulte con un juzgado y se haga de manera legal.
Concurso de acreedores
Son viviendas que son propiedad de una empresa, y que están en un Acreedor Concursal por algún tipo de deuda, convendria comprobar que la empresa no este en quiebra.
Posiblemente si este fuera el caso, posiblemente no se podría llevar acabo la compraventa.
Cargas propias de la finca
Estas cargas son las que recaen en la propia finca, es decir, aquellas deudas que tiene pendiente el vendedor con la comunidad de vecinos.
Aunque no sean directamente cargas del inmueble, se han de pagar y estar al corriente de pago porque si el vendedor tiene deudas, éstas pasarán al nuevo propietario.
Deberemos tener el Certificado que hemos mencionado con anterioridad.
Este certificado se deberá emitir en un plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por el secretario de la comunidad y el visto bueno del presidente.
Asimismo, se ha de tener en cuenta que muchas veces en este certificado consten las deudas.
Pero no se especifican las posibles derramas acordadas por la comunidad de vecinos que deberán ser pagadas en el momento de la ejecución de las mismas.
Cargas municipales
Como hemos comentado, las cargas municipales son otro tipo de pagos que se han de tener en cuenta, pues sino pasarán de vendedores a compradores.
El más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y se calcula sobre el valor catastral del inmueble.
Este impuesto se ha de pagar anualmente por el propietario. Hay que destacar que quien es le propietario a 1 de Enero. Tiene la obligación de pagar el año integro.
Para saber si la vivienda que queremos comprar está al corriente de este pago, podemos ir al Ayuntamiento. Solicitando un comprante del estado de pagos.
Si no se pagan, el Ayuntamiento podrá embargar la vivienda adquirida para cobrar dichos impuestos.
En el Ayuntamiento también se puede desvelar si existe alguna carga urbanística a causa de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización.
Si existiera este tipo de carga, el Ayuntamiento también podría proceder a embargar la casa para cobrar lo que se debe.
Cargas con empresas de suministros
Al comprar una casa, una de las primeras cosas que se realizan es dar de alta los suministros (agua, gas, electricidad, teléfono…) o cambiar de titular.
Si se cambia de titular, es importante llamar a estas empresas y conocer si se está al corriente de pago o existe alguna deuda.
En el caso de que haya una deuda, el vendedor deberá liquidar los pagos o darse de baja y así el comprador contratar unos nuevos servicios por su cuenta.
La Pregunta del millón ¿Se puede vender un propiedad con cargas?
Si después de todo este artículo te sigues preguntando si se puede vender un piso con cargas, la respuesta es sí.
El vendedor podrá vender un piso con cargas y si puede colar a cualquier comprador, para ellos mejor. Por eso, el comprador debe dedicar tiempo y paciencia a comprobar paso por paso que la vivienda que desea adquirir esté libre de cargas.
Por este motivo, hay que tener mucho cuidado y realizar cada paso de forma correcta y con atención para evitar sorpresas y futuros problemas.
Aún así, una vivienda con cargas no significa que no se pueda convertir en la casa de tus sueños, pues siempre puede haber algún vendedor que liquide todas sus deudas o pacte contigo una solución que sea acorde para los dos.
Una vez destacamos la figura del Agente Inmobiliario en la compra-venta donde te acompañara en todo el trayecto para tener una compra exitosa y sin quebraderos de cabeza.
Que son las cargas de una vivienda.
